财务高周转至少在逻辑上不会导致严重质量问题，但是目前的高周转，根本不是以维护品质为前提，技术和工艺，都不能实现高周转的同时，还能保证质量。至于装配式建筑，目前还只是试点，根本没有在全国范围内普及。要在保证质量的情况下高周转，开发商必须得放慢速度。

教授在一家地产商任职的老同事，也忍不住和教授说了真相：“不仅仅是那家天天被骂质量糟糕的宇宙第一房企。几乎所有奉行高周转的地产商“，都在用史上最差的质量，冲刺史上最大的规模。因为，他们都清楚，三四线城市的”韭菜“割完这一波就没了。所以，一定要快抢，能抢多少是多少。

根据他分析的局面，接下去一大堆的地产基金会被三四线城市的烂尾楼深度“套牢“。对他的观点，教授深以为然。美国、日本、英国、法国……，几乎所有发达国家的经验都说明，三四线城市没有”接盘侠”。连保利前副总裁余英都说了大实话。他在博鳌房地产论坛上说，房子（指三四线）能卖多少是多少，”现金为王“。

通过和这些业内人的沟通，教授已经看到了惨淡的未来：三四线城市一大堆质量严重问题的楼盘，一大堆卖房无路的业主，一堆退房诉讼的官司、还有要付出巨额赔偿的保险公司。这还不是最糟糕的。

那些拿钱投资三四线地产开发的地产企业员工，那些借钱给开发商的P2P、地产私募基金、那些投资地产开发项目的理财产品，都将被深深套牢。一大批输得裤衩都没的人就要现身了。

“收割“三四线的说法，其实早在去年就有了。当时，有地产商就和教授说得很明白。为什么那么多地产商都在高周转，都在拼命扩张规模。不是这个市场发展空间有多大，是因为所有人都在抢最后这一波市场红利。

中国劳动力人口的平均年龄已经达到37岁。这些人口即将达到40岁。按照国际惯例，人口年龄达到40岁以上，对住房的需要将大大减少。换句话说，再过几年，中国的房地产市场将真正进入衰退期。

除了主要的大城市，还有机会因为人口的迁移，继续保持市场的增速。中国大部分城市的房地产市场，都面临缺少“接盘侠“的问题。

“实际上，最近三四线‘高周转’已经转不动了。”知情者非常清楚，三四线市场真由盛转衰，红利正在慢慢消失。克而瑞的数据显示，百强房企的销售额在7月份由6月的1.11万亿，锐减至7642亿，销售金额已经锐减。

在博鳌房地产论坛上，现在宝能任职总裁的余英发出了“死亡警告”，认为有些地方接下去不是调控房价的问题，需要“救市”了，并劝开发商赶快卖，“落袋为安”。

实际上，新华社在此之前已经发出了警告。7月30日，新华社就发文《莫让三死线城市房地产市场成新的风险聚集地》。

随后，高层开会，并提出要求：“下决心解决房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，治理市场秩序。”

这种信号下，开发商势必更疯狂地快速建房销售。因为，眼下三四线的这波韭菜能否顺利收割。不仅关系到地产企业股东和高管的利益，也关系到所有普通员工的利益。

大概在四年前，房地产行业出现了合伙人制和跟投制。此后，各家企业都有强制要求员工把大部分的家当，投入到公司的跟投计划，有些不惜高息举债。

这些跟投计划先期的收益率奇高，年化收益40—50%只是行业平均收益，更高的则达到了100%。

但人永远是贪婪的。即使是身价一年翻倍上涨，也满足不了多数人的心。大家还想自己的投资利滚利，能够达到几倍，甚至十倍。

在上下利益一致的情况下，各家地产商都在开足马力，争取把规模做得更大，让企业和员工赚得更多。去年，旭辉曾提出五年内，让普通员工年收入百万，让中高层年收入千万，让高层收入上亿的目标。别以为，旭辉是要员工在五年内工资和奖金达到这个数。真相是旭辉通过跟投机制，让员工的年收入五年内上升到旭辉所提出的目标。

然而，如果三四线城市的高周转转不动了，“韭菜”割不动了，这将意味着什么？

这意味着不仅“普通员工百万，中高层收入千万，高管年收入上亿”的承诺，变成一张“空头支票”。

更意味着大多数地产人的账面身价将化为乌有，辛辛苦苦回到“解放前”。

那些借了P2P做跟投的人更是悲剧。

至于参与地产企业债权投资、项目股权投资的地产基金、信托，接下来的日子都不会好过。这些钱将被深度套牢，等待下一轮地产牛市。一如2015年5000点那些被深套的那些股票基金。

被牵连的将不只是地产人、地产基金，还有我们口袋里的“养老钱”。

很多人为了养老，买了保险公司的保险，殊不知，如果这一轮地产公司被三四线城市深度套牢。

不仅仅是这些企业很多直接买了地产商的项目债权，更关键的是，他们还通过地产基金买了很多地产开发项目的股权。

另外，由于今年高层出台的一项建筑保证金取消的规定。还有少数保险公司，参与了房地产工程质量险的投保，保额为港务工程造价的1.3%。

按照国家统计局的统计，今年上半年住宅新开工面积达到7亿平米，按照平均1300-1800元/平米造价计算，如果这些项目全部投保，总保额达到9000亿到1.3亿的水平。虽然这些房子未必都有严重质量问题。

但如果真地发生问题，保险企业所需要支付的保费也是惊人的。

如此一来，保险公司可能会在多个领域，因为三四线城市的“韭菜收割”不利而产生亏损。这就不得不让人担心，未来人寿保险公司拿什么来实现对保户的养老金返还承诺？

不过，有朋友告诉教授，保险公司拿出去投资三四线城市楼市的钱，应该还只是占这些保险公司的极少金额。而下半年，保险公司很有可能对那些连续出现质量问题的公司，提高投保金额比例。（反过来，质量好的地产商，保险公司质量险的保费会偏低。以后买房前可以咨询保险公司的朋友，这家企业的保费高低，就能准确知道房子质量好不好了。）

但是，教授却丝毫不觉得轻松。

因为，我们中大多数人，是把自己大部分以后预备养老的钱拿去买理财产品的，而这些钱才是三四线楼市地产项目投资的主力……

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